Huisjeswijzer

Hypotheek en financiering van een recreatiewoning, uitgelegd in gewone taal

Een recreatiewoning financieren gaat anders dan een gewone woning. Hieronder de stappen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en hoe je overwaarde van je huidige woning kunt gebruiken. Het is algemene uitleg en geen hypotheekadvies. Peildatum 8 oktober 2026. Cijfers verschillen per bank en veranderen, dus laat het controleren door een hypotheekadviseur.

Zo loopt het, stap voor stap

1. Bepaal wat je wilt. Alleen eigen gebruik, alleen verhuur of allebei? Bij verhuur gelden vaak strengere regels, en soms heb je toestemming van de geldverstrekker nodig.
2. Controleer of het huisje te financieren is. Niet elke bank financiert elk type. Een bron noemt een vaste fundering en een woning die niet verplaatsbaar is. Een chalet of stacaravan kan dus lastiger zijn. Vraag dit per huisje na.
3. Reken uit hoeveel eigen geld je nodig hebt. Dat is de koopsom min de lening, plus de kosten koper. Gebruik hiervoor Aankoop en financiering hierboven.
4. Bedenk waar je eigen geld vandaan komt: spaargeld, overwaarde van je huidige woning of een andere bron (zie hieronder).
5. Ga naar een hypotheekadviseur. Die kijkt welke geldverstrekker recreatiewoningen financiert en wat jouw situatie toelaat. Je krijgt een taxatie (een bron noemt maximaal 6 maanden oud), een offerte en daarna het notaris. Een bron noemt 4 tot 8 weken voor het hele proces.

Overwaarde van je huidige woning gebruiken

Overwaarde is wat je huis meer waard is dan wat je nog aan hypotheek hebt. Je kunt je hypotheek op je huidige woning verhogen en dat geld als eigen inbreng gebruiken voor het vakantiehuisje.

• De rente over dat extra bedrag is niet aftrekbaar. Renteaftrek geldt voor geld dat je aan je eigen woning besteedt, bijvoorbeeld een verbouwing, niet voor een tweede woning.
• Je eigen huis wordt onderpand voor een grotere lening. Je maandlast stijgt, en als je het vakantiehuis niet kunt financieren of verhuren, blijft je eigen woning daarvoor opdraaien.
• De lening voor een tweede woning telt in box 3 als schuld. Daar geldt een drempel. Zie het onderdeel Belasting.
• Bij verhuizen speelt de bijleenregeling. Neem je overwaarde niet mee naar je volgende eigen woning, dan kan je renteaftrek over dat deel verloren gaan.

Andere manieren om eigen geld te vinden

• Spaargeld of beleggingen.
• Een schenking of lening van familie. Laat die schriftelijk vastleggen, want een bank vraagt ernaar.
• Gespecialiseerde geldverstrekkers of een verhuurhypotheek. Die zijn er voor woningen die vooral verhuurd worden, en de voorwaarden verschillen sterk.

Indicatie van de kosten die je zelf betaalt

Een bron noemt voor een gewone woningaankoop ongeveer: notaris € 1.200 tot € 2.000, taxatie € 500 tot € 800, hypotheekadvies € 2.500 tot € 3.500 en een bouwkundige keuring € 275 tot € 600. Bij een recreatiewoning komt de overdrachtsbelasting daar nog bij, en die is hoger dan bij je eigen woning. De rekentool rekent met jouw eigen invoer.

Vragen voor je adviseur of bank

• Financiert deze bank dit type recreatiewoning, en op welke grond (eigen grond, erfpacht of huur)?
• Hoeveel mag ik maximaal lenen, en hoeveel eigen geld heb ik dus nodig?
• Mag ik het huisje verhuren, en heeft de bank daar voorwaarden voor?
• Wat is de rente, en hoe verhoudt die zich tot een gewone hypotheek?
• Wat kost het als ik overwaarde van mijn huidige woning gebruik?

Bronnen (algemene uitleg, met eigen voorbehoud per bron): Homefinance, hypotheek recreatiewoning, Hypotheker, recreatiewoning, Actuele rentestanden, Financial Life Plan, overwaarde. Dit is geen advies.

Belasting op een verhuurd huisje, uitgelegd in gewone taal

Verhuur je een vakantiehuisje, dan krijg je met twee verschillende belastingen te maken: de btw en de inkomstenbelasting. Ze werken los van elkaar. Hieronder leggen we ze stap voor stap uit, met een rekenvoorbeeld. Het is algemene uitleg en geen belastingadvies. Peildatum 8 oktober 2026.

Stap 1: De btw, wat je ontvangt en wat je afdraagt

1. Wanneer geldt het? Verhuur je regelmatig aan toeristen, dan reken je btw over de verhuur. Dat is geen keuze, het hoort bij het verhuren.
2. Hoeveel? Sinds 1 januari 2026 is het btw-tarief op logies (zoals vakantiehuisjes) 21%. Het moment van de overnachting bepaalt het tarief, niet het moment van boeken. Bron: Belastingdienst, pagina over btw op logies.
3. Wat betekent dat per nacht? De gast betaalt € 150, inclusief btw. Daarvan is € 123,97 jouw omzet en € 26,03 is btw. Die € 26,03 is niet van jou: je betaalt het aan de Belastingdienst. Dat doe je met de btw-aangifte, meestal elk kwartaal.
4. Wat betekent dat per jaar? Bij 146 verhuurde nachten (40% van het jaar) is dat ongeveer € 3.801 btw. Zet dat bedrag opzij, want het zit wel in wat je op je rekening ontvangt.
5. Wat krijg je terug? Je trekt de btw op je kosten af (parkkosten, schoonmaak, onderhoud). Bij een nieuw huisje geldt dat ook voor de btw op de aankoop, naar rato van het gebruik voor verhuur. Je betaalt dus het verschil: de btw die je ontving min de btw die je zelf betaalde. Een huisje dat al langer dan 2 jaar in gebruik is, wordt meestal zonder btw verkocht. Dan is er bij de aankoop niets terug te vragen.
6. Kleine omzet? Dan kun je de kleineondernemersregeling (KOR) overwegen: geen btw berekenen en afdragen, maar ook geen btw terugvragen. De omzetgrens ligt volgens onze gegevens rond € 20.000 per jaar, exclusief btw. Controleer dit bij de Belastingdienst. Heb je al een bedrijf, dan telt die omzet mee.

Stap 2: De inkomstenbelasting, twee manieren

Je inkomen wordt in Nederland in "boxen" belast. Voor een verhuurd huisje zijn er twee mogelijkheden:

• Het huisje op je eigen naam (box 3). Je betaalt belasting over de waarde van het huisje, niet over wat je eraan verdient. De Belastingdienst gaat uit van een vast rendement: in 2026 is dat 6%, belast met 36%. Dat is ongeveer 2,16% van de waarde per jaar. Je hoeft pas te betalen boven het heffingvrije vermogen: in 2026 € 59.357 per persoon, voor partners samen € 118.714. Verdien je minder dan dat vaste rendement, dan kun je dat aantonen en betaal je over wat je echt verdiende (de tegenbewijsregeling). Bronnen: SRA, ABN AMRO, Rabobank.
• Het huisje in een eigen bedrijf (box 1). Je betaalt belasting over de winst: wat je ontvangt min je kosten. Kosten en rente zijn aftrekbaar, en een verlies kun je verrekenen met ander inkomen. De winst komt bovenop je loon of ander inkomen, dus tegen je hoogste tarief.

Wie bepaalt welke manier geldt? Niet jij, maar de feiten. Verhuur je gewoon je eigen huisje, zonder veel diensten, dan is dat meestal "vermogensbeheer" en dus box 3. Doe je veel zelf (schoonmaak, gasten ontvangen, actief adverteren), verhuur je meerdere huisjes of organiseer je het bedrijfsmatig, dan kan het een onderneming zijn en dus box 1. Er is geen vast aantal verhuurdagen waarboven het automatisch box 1 wordt.

Stap 3: Moet je een eenmanszaak beginnen?

• Voor de btw meestal wel. Een eenmanszaak is genoeg, een bv is niet nodig. Je regelt het bij de Belastingdienst, meestal met een inschrijving bij de KvK. Vraag je boekhouder wat voor jou geldt.
• Voor de inkomstenbelasting hoeft het niet. Je kunt het huisje op je eigen naam houden en toch voor de btw een ondernemer zijn.
• Maar let op: zet je de verhuur in de boekhouding van je eigen bedrijf, dan telt het als winst van dat bedrijf en betaal je box 1. Hoe je het boekt, heeft dus gevolgen. De Belastingdienst kijkt naar hoe het in werkelijkheid zit, niet alleen naar je boekhouding.

Rekenvoorbeeld: huisje van € 100.000, getrouwd, nog geen eigen bedrijf, verhuur via Airbnb

• Huisje: al langer dan 2 jaar in gebruik, dus geen btw bij de aankoop. Aankoop € 100.000, overdrachtsbelasting 8% (€ 8.000), notaris € 3.000 en inrichting € 3.000. Totaal € 114.000, met eigen geld.
• Verhuur: € 150 per nacht inclusief 21% btw, via Airbnb met 15,5% servicekosten over de gastprijs. Parkkosten € 1.300 per jaar, overige kosten (schoonmaak, energie, verzekering, onderhoud) € 4.000.
• Op eigen naam (box 3): 6% rendement, 36% belasting, heffingvrij vermogen € 118.714 voor jullie samen, met de tegenbewijsregeling.
• In je eigen bedrijf (box 1): je start een eenmanszaak voor deze verhuur. 12,7% MKB-winstvrijstelling (een korting op de winst voor ondernemers), geen zelfstandigenaftrek of startersaftrek (daarvoor moet je meestal 1.225 uur per jaar aan het bedrijf werken, wat bij één huisje niet haalbaar is), geen afschrijving, en ongeveer 37% of 49,5% belasting over de winst, bovenop je loon of ander inkomen.

Wat je overhoudt per jaar na belasting, met tussen haakjes het rendement op € 114.000. "Op eigen naam" betekent: het huisje blijft van jou privé en je betaalt belasting over de waarde (box 3).

De btw is geen onderdeel van de winst. Bij 146 verhuurde nachten (40%) draag je ongeveer € 3.801 btw af, in elke kolom evenveel.

Wat is meestal gunstiger?

Kort antwoord: het huisje op je eigen naam houden (box 3) is voor één huisje meestal gunstiger dan het onder te brengen in een eigen bedrijf (box 1). Dat geldt vooral als je weinig ander vermogen hebt of in een hoge belastingschijf zit. Een eigen bedrijf loont vooral bij een lage opbrengst of een verlies. Dit is een algemene vuistregel op basis van het voorbeeld, geen persoonlijk advies.

• In dit voorbeeld houd je op eigen naam bij 40% bezetting per jaar ruim € 7.200 tot € 9.400 over, en in een eigen bedrijf ruim € 5.300 tot € 6.400.
• Let op bij Airbnb: doe je alles zelf (schoonmaak, gastcontact, adverteren), dan kan de Belastingdienst het eerder een onderneming noemen. Dan is het toch box 1. Je kiest dat dus niet helemaal zelf.
• Het kabinet wil box 3 vanaf 2028 op het werkelijke rendement baseren, maar de wet is nog niet definitief aangenomen. Gaat dat door, dan kan het verschil kleiner worden. Dit overzicht is geen voorspelling.

Wat je niet moet doen

• Het huisje via je bedrijf kopen om de btw terug te krijgen en het daarna privé nemen. Bij zo'n onttrekking kan btw worden teruggevorderd (de herzieningsperiode voor onroerend goed is 10 jaar) en kan de waarde als winst in box 1 worden belast. Dit kan ook als misbruik worden gezien.
• Ervan uitgaan dat je zelf kiest tussen box 3 en box 1. De Belastingdienst beoordeelt de feiten.

Woordenlijst

• Btw: belasting die in de prijs zit en die je aan de Belastingdienst doorgeeft. Als ondernemer trek je de btw die je zelf betaalde ervan af.
• Box 3: belasting over je vermogen (spaargeld, beleggingen, een tweede woning), op basis van een vast rendement.
• Box 1: belasting over inkomen uit werk en uit een eigen bedrijf, over de winst.
• Heffingvrij vermogen: het bedrag dat je in box 3 mag hebben zonder belasting.
• Tegenbewijsregeling: als je echt minder verdiende dan het vaste rendement, betaal je over het werkelijke bedrag.
• MKB-winstvrijstelling: een korting op de winst voor ondernemers.
• KOR: de kleineondernemersregeling, een vrijstelling van btw bij een lage omzet.

Vragen om je boekhouder of fiscalist voor te leggen

1. Ben ik voor de btw ondernemer, en hoe leg ik dat vast?
2. Blijft de verhuur bij mijn situatie in box 3, of ziet de Belastingdienst het als onderneming?
3. Kan ik de btw op de aankoop terugvragen als het huisje op mijn eigen naam staat, en hoe scheid ik de btw-boekingen van mijn eigen zaak?
4. Past de kleineondernemersregeling bij mijn omzet en mijn bestaande bedrijf?
5. Wat betekent de overgang naar werkelijk rendement in box 3 (verwacht vanaf 2028) voor deze keuze?

Bronnen (gecontroleerd 8 oktober 2026, niet allemaal van de Belastingdienst zelf): Belastingdienst, btw-tarief logies; SRA, box 3 percentages en bedragen 2026; ABN AMRO Financial Focus, verhuur vakantiewoning en box 3; Rabobank, belasting en box 3. De percentages en vrijstellingen kunnen wijzigen. Dit is geen belasting- of juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een fiscalist of boekhouder.